Urbanisation- Commerces- David Mangin- comprendre les mécanismes

D’après David Mangin- Etalement urbain, autoroutes, zones commerciales, zones d’activité, lotissements, centrales d’achat…un enchainement qui se répand.

Soudaine et spectaculaire urbanisation du territoire…

 relève déjà David Mangin en 2004…

 L’étalement urbain a été provoqué par l’augmentation et le nivellement des niveaux de vie, la diffusion massive de l’automobile, la concentration des groupes du BTP et de la grande distribution, la mondialisation de l’économie…La finance internationale joue maintenant un rôle essentiel sur les produits et les localisations.

 Comprendre la mécanique : qu’est-ce qui structure les modes d’évolution de la ville et permet d’agir sur eux ?

 Le schéma de développement des villes se dessine à partir de trois indicateurs : les infrastructures routières, la grande distribution et les zones d’activité, la diffusion de l’habitat par la promotion immobilière.

  1.  Les infrastructures routières

. Ce sont les autoroutes qui « dessinent le terrain du jeu de Monopoly auxquelles les urbanisations contemporaines ressemblent fort… Car qui dit Monopoly dit jeu d’argent, balisé par des règles, sur un territoire donné. Il dit aussi un déroulement de partie en plusieurs phases, avec pour enjeux l’occupation la plus rapide du réseau, des rentes de situation, des échanges…

 Les logiques autoroutières maillent, irriguent et découpent les territoires. Leur rôle est essentiel en matière de paysage, d’aménagement urbain, de valeurs foncières.

Dans les années 70, la construction du réseau autoroutier en France va permettre le déploiement des hypermarchés : le développement des infrastructures a précédé les implantations commerciales.

Ces voies ont des modes de croissances linéaires : sites des vallées, conurbation linéaire, contraintes par le relief.

Les  financements sont négociés, des emprises de 100 mètres de large sont réservées. Ces projets peuvent laisser de longues années des réserves foncières en suspend.

 2 -  L’urbanisme commercial et les zones d’activité

 L’urbanisme commercial que le réseau routier a construit ces 30 dernières années aux franges des villes nécessitait un changement d’échelles .Il fallait des terrains plus vastes, à moindre coût, accessibles et visibles…pour y implanter des produits urbanistiques et architecturaux standards et clés en main.

En France, 70%  des chiffres d’affaires (du commerce) sont réalisés en périphérie, 10% dans les quartiers et 20% dans les centres-villes. = En Allemagne, respectivement 30%,40%,30%.).

Le commerce de centre-ville reste durablement affaibli en France.

 Le choix des sites se fait en fonction des flux, de l’accessibilité, de la visibilité, des capacités d’accueil…. Les localisations et accès sont repérés et négociés en amont, auprès des propriétaires privés, des élus, des aménageurs de ZAC et des DDE. Ils sont évalués en fonction des retours sur investissement et des taux de pénétration optimum espérés. Les acteurs concurrents sont en négociation permanente sur plusieurs projets.

 Les hypermarchés ont précédé l’étalement résidentiel (en France). Ils sont conçus pour capter le maximum de flux de toutes origines, y compris des centres-villes et des villages avoisinants.

En 2003 , on dénombrait déjà 567 aires commerciales, 1264 hypermarchés (plus de 2500 m2), 5616 supermarchés (de 300 à 2500 m2), 3207 hard discounters…

 Chaque centre commercial occupe aujourd’hui une emprise de plusieurs hectares, gagnée sur des terres agricoles remembrées négociée avec les propriétaires et les élus.

Note : Le mouvement s’est accentué fortement depuis la loi de 2008, libéralisant la construction des surfaces commerciales de moins de 1000m2 (Loi de Modernisation de l’économie).

Partout et nulle part - voir l'image de David Mangin

Système d’oligopoles des centrales d’achat qui monopolisent 90% du marché alimentaire français. Les négociations commerciales ou marges arrières, étranglent les fournisseurs (agriculteurs et industriels) sans pour autant profiter au consommateur.

La marge du kilo de tomate est de 1 à 4. Le cycle de la grande distribution aura bouleversé l’ensemble du système agricole, le commerce de proximité, les modes de vie, les stratégies d’importation…

 3-  Les lotissements des zones pavillonnaires

Les promoteurs installent dans les espaces intermédiaires des habitats individuels en lotissements.

 La valeur des terres agricoles est de 50 à 100 fois plus élevée en constructible..D’où un phénomène massif de rétention de toute terre potentiellement constructible des propriétaires, pour saisir les opportunités futures du marché immobilier. Le mode d’exploitation des terres change: le faire-valoir direct laisse la place au fermage à proximité des villes.

 D'après l'enquête Ter-uti du Ministère de l’Agriculture

Les années 80 perte de surface agricole de 50 000 ha par an et du double dans les années 90 - 5% de la surface des départements perdent leur vocation agricole, chaque année .

 30 000 ha sont cédés chaque année pour les grandes infrastructures TGV, autoroutes, zones industrielles… La moitié des sols ainsi urbanisés étaient à l’origine les meilleures terres agricoles…

  Notes de lecture résumées par Marie-France Rochard à partir du livre :  David Mangin - La ville franchisée : Formes et structures de la ville contemporaine – Editions de la Villette, Paris 2004 (publié en coopération avec le CERTU)

David Mangin, architecte urbaniste, enseignant à l’Ecole d’architecture de la ville et des territoires et à l’Ecole nationale des Ponts et Chaussées a publié cet ouvrage en 2004. Il reste une référence sur ces évolutions du territoire

 

 

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